La consultante adquiere un inmueble que va a destinar a su vivienda habitual y firma ese mismo día un contrato de comodato con el vendedor para que este pueda seguir utilizando gratuitamente el inmueble hasta finales de año. Pasada dicha fecha, circunstancia que ocurre, el vendedor deberá compensar económicamente a la consultante por cada día de retraso en la entrega de las llaves. Esta situación se prolonga durante un año, y se pregunta si, cuando proceda a la venta de la vivienda habitual donde viene residiendo, podrá aplicarse o no la exención por reinversión de vivienda habitual, así como la tributación de los importes obtenidos del vendedor del inmueble por la penalización.
La DGT establece que podrá gozar de la exención las ganancias patrimoniales que derivan de la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión. En el caso de que la reinversión no se realice el mismo año de enajenación se deberá hacer constar en la declaración del ejercicio en el que se obtiene la ganancia la intención de reinvertir en esas condiciones y plazos.
Conforme a la DGT y a resoluciones del TEAC, para que la consultante se pueda beneficiar de la exención, se deberá efectuar la reinversión en el plazo de dos años anteriores o posteriores desde la fecha de enajenación. En este caso la nueva vivienda se adquiere jurídicamente el día que se firma el contrato de compraventa, por lo que para que se pueda beneficiar de la exención es necesario que la enajenación de esta se produzca en un periodo no superior a dos años desde la fecha de firma de la compra.
Respecto a la tributación de los importes percibidos del vendedor por la cesión del inmueble adquirido, serán considerados como rendimientos del capital inmobiliario, conforme al artículo 22.1 de la Ley del Impuesto:
“Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”